Земельный кадастр


НазваниеЗемельный кадастр
страница24/28
Дата публикации28.02.2014
Размер4.88 Mb.
ТипДокументы
vb2.userdocs.ru > География > Документы
1   ...   20   21   22   23   24   25   26   27   28
Кадастр стран Северной Европы

Особенностью скандинавских стран является централизация реестра собственности, а также значительное влияние западноевропейских (немецких) традиций регистрации. Эти страны имеют точные крупно­масштабные карты недвижимостей, созданные в единой системе коорди­нат, которые покрывают всю страну и на которых базируется система ре­гистрации прав собственности. Реестры собственности, в основном ком­пьютеризированные, содержатся центральными государственными офи­сами, тогда как картографирование участков недвижимости ведется на уровне провинций.

Наибольших успехов в создании реестра собственности достигла Швеция, где создан единый банк данных о недвижимости.

Современный кадастр в Швеции основан на давних традициях. Уже в конце XV в. стали вестись книги с земельными записями, а первые кар­ты, созданные в начале XVII в., послужили основой для создания систе­мы налогообложения землевладельцев.

Развитие свободного земельного рынка привело к необходимости со­здания четкой системы планирования землепользования и проведения в стране единой земельной политики, направленной на максимальное удо­влетворение социальных и экономических потребностей общества.

Швеция - едва ли не единственная страна, где на базе земельного ка­дастра создана автоматизированная информационная система сведений о земле, недвижимости, населении. Кадастр данной страны рассматривает­ся как система наиболее рационального и эффективного использования всех ресурсов в области землепользования. Он преобразован в много­уровневую информационную систему сведений о земле и недвижимости в результате слияния автоматизированного национального банка данных о недвижимости с банком данных о населении, материалами экономиче­ской статистики, налогообложения и результатами переписей. Собствен­но земельный кадастр состоит из двух реестров: земельного и недвижи­мой собственности.

Кадастр Швеции полностью обеспечен законодательной базой. Это проявляется в том, что в земельном законе 1970 г. изменены основные понятия о недвижимой собственности. Вся собственность на территории страны поделена на участки недвижимой собственности, дается ее опре­деление и юридические границы, разработаны правила совершения сде­лок, аренды.

Важным элементом ведения земельного кадастра Швеции является его четкая организационная структура. При этом национальная земель­ная служба рассматривается как государственная организация в составе министерства окружающей среды, которая осуществляет определенные правительством функции: выполняет программы национального карто­графирования страны, осуществляет государственный надзор за прове­дением национальной кадастровой программы, выполняет работы в об­ласти геодезии, топографии, кадастра и управления землепользованием, собирает и распространяет цифровых данных.

Национальная земельная служба Швеции имеет трехуровневую структуру, включающую центральное управление, пять региональных управлений и более 100 территориальных отделений. В состав службы входит одна из крупнейших частных картографических компаний стра­ны, специализирующаяся на выпуске планов городов, дорожных и ту­ристских карт. В Швеции практически завершен процесс автоматизации регистра недвижимой собственности и земельного регистра с помощью единой информационной системы, называемой банком земельных дан­ных (Land Data Bank System).

Важной частью организационной структуры являются районные су­ды, которые ведут земельный кадастр, проводят юридическую регистра­цию титулов или актов на землепользование. В тесном сотрудничестве с земельной службой работает центральное управление данных о недви­жимости, которое координирует работы по созданию, внедрению и функционированию системы кадастра в автоматическом режиме, созда­нию банка данных и региональному планированию.

Вся земля в Швеции разделена на объекты недвижимости (приблизи­тельно 4,5 млн, которые зарегистрированы в нескольких базовых ре­естрах (недвижимого имущества, земельный, зданий, координат, адрес­ный и прочие). Реестр недвижимого имущества и земельный реестр со­ставляют ядро банка данных. Кроме того, он содержит копию реестра налоговых органов о недвижимости.

Реестр недвижимого имущества формирует базис для многих элемен­тов деятельности общества, таких как регистрация земли, кредитование под залог недвижимости, обложение недвижимости налогами, сельско­хозяйственная статистика, земельные съемки, регистрация населения, планирование территорий населенных пунктов и региональное планиро­вание. Ведение реестра в основном является задачей центральных прави­тельственных органов, но существует также большое количество мест­ных правительственных структур, на которые лежит ответственность за ведение реестра в границах их юрисдикции. Национальная геодезическая служба (ЬаПта teriverket) имеет руководящую роль.

Главная задача регистрации земли - обеспечение гарантий прав соб­ственности и свободного доступа к информации о них. Система реги­страции земли, которая упорядочена и хорошо функционирует, является предпосылкой для гарантированной безопасности и оказывает содей­ствие осуществлению транзакций. Земельный реестр ведется 93 органа­ми земельной регистрации.

Пользователи имеют прямой доступ к системе для регистрационных целей и получения информации. К банку земельных данных подключено в режиме «он-лайн» 25 000 терминалов, 4000 муниципальных органов, банков, учреждений дорог, национального архива, органов налоговой службы, агентств по продаже недвижимости, оценщиков, страховых компаний.

Для каждого участка собственности обязательно приводится следую­щая информация: местоположение (адрес, координаты), площадь, нало­говая стоимость, владелец (адрес, личный гражданский регистрационный номер и т. п.), требования к застройке и ее план, закладные, ограничения и правила использования территории, идентификационный номер, при­мечания.

Все виды кадастровых работ, включая формирование недвижимой собственности и ее регистрацию, полностью оплачиваются заинтересо­ванными в этом землевладельцами. Ведение земельного кадастра и реги­стра недвижимой собственности осуществляется за счет сборов с земле­владельцев при получении титулов или закладных под землю.

Национальной земельной службой была создана специальная система обработки географических данных АШюКа. Она не является чисто гео­графической информационной системой, но предназначена для сбора и хранения цифровой информации, создания цифровых карт в крупных и мелких масштабах. Система позволяет не только создавать цифровые карты, но и решать задачи регистрации недвижимой собственности, пла­нирования, крупномасштабного тематического картографирования, включая картографирование подземных коммуникаций, картографиро­вание для целей лесного и сельского хозяйства и др.

Согласно законодательству Швеции, содержание кадастровых карт включает: границы и кадастровые номера единиц недвижимого имуще­ства, записи о которых внесены в главный регистр; земельные участки, на которые зарегистрированы сервитуты; отдельно земельные участки, на которые зарегистрированы сервитуты, связанные с инженерными се­тями и сооружениями; земельные участки, на которых имеются соору­жения совместного пользования; дороги общего пользования; некоторые сведения из регистра планов; границы ленов, муниципалитетов, прихо­дов; некоторые топографические элементы; адреса и регистры адресов; точки границ недвижимости, включенные в регистр координат.

Подобно шведской системе, кадастр Норвегии объединен в информа­ционную кадастровую систему, содержащую сведения о владениях, вла­дельцах, адресах и т. п. Различные группы данных могут быть связаны друг с другом и географически локализованы. В Норвегии, как и в Шве­ции, стандарты описания объектов и информационные связи между ними установлены законодательством, а сами системы являются государ­ственными, их разработку и внедрение финансирует правительство.

Общее управление кадастровой системой осуществляет министерство по вопросам окружающей среды. В Норвегии ответственность за кадаст­ровые карты возложена на Норвежскую картографическую службу (Norwegian Mapping Authority) и местные геодезические службы, между которыми существует довольно четкое распределение обязанностей. В частности, Норвежская картографическая служба создает кадастровые карты в масштабах 1:5 000 и 1:10 000, которые охватывают всю страну, включая северные и малонаселенные регионы. Местные службы отвеча­ют за кадастровые карты в густонаселенных областях.

Правительство несет ответственность за общее построение кадастро­вого реестра. В Норвегии созданы два типа таких реестров. Националь­ный реестр недвижимой собственности, адресов и сооружений содержит информацию о физическом статусе недвижимости. Этот реестр поддер­живается Норвежской картографической службой и охватывает всю страну. Основная электронная база данных содержит информацию об экономическом и правовом статусе недвижимости. Этот реестр поддер­живается министерством юстиции и местными судами. Регулирование кадастра в Норвегии осуществляется на основании трех законов: об от­чуждении и регистрации земли, о правовой регистрации и о консолида­ции земель.

Сегодня в Норвегии полностью создана земельно-кадастровая систе­ма, имеющая на вооружении кадастровые карты в цифровой форме на всю территорию государства. Для обновления устаревающей информа­ции и поддержания системы в работоспособном состоянии лишь незна­чительная часть ресурсов компании может быть использована непосред­ственно в Норвегии. Сейчас решается вопрос о переводе 80 % ресурсов и исполнителей на международный уровень, а главной задачей норвежских специалистов по кадастру (сюрвейеров) является стремление организо­вать значимое влияние на рынок международных услуг данной сферы деятельности.

Для целей планирования и налогообложения в Норвегии существуют классификации земель по характеру землепользования (обрабатываемые земли, леса, заболоченные земли и т. д.). Выделяется пять классов земель по их пригодности для разных целей.

В Финляндии подобно другим развитым странам имеется компью­терная земельно-кадастровая система, которая полностью завершена по текстовой ее составляющей и имеет цифровые карты почти на всю тер­риторию государства. Современное земельное законодательство страны представляет собой переработанные немецкие законы. После обретения независимости за несколько лет была проведена земельная реформа, приватизировано примерно 67 тыс. ферм и налажено эффективное ры­ночное сельскохозяйственное производство. Довольно быстро был со­здан земельный кадастр, что в числе прочего позволило в 1940 году опе­ративно решить проблемы с вынужденным (после войны с СССР и по­следующей потерей 10 % территории страны) переселением 400 тыс. финских карелов в другие части страны. За несколько лет было создано 38 тыс. новых ферм с 2,6 млн га земли, в том числе и с помощью прину­дительной закупки части земель у прежних владельцев.

В стране существует много кадастров: центральный кадастр населе­ния, кадастр ферм, кадастр участков (в городах) и земельный кадастр (на остальной территории), в который входит около 1,6 млн единиц недви­жимости.

В Дании земельный кадастр первоначально создавался для фискаль­ных целей, а ныне имеет явную многоцелевую направленность. Ведени­ем кадастра руководит кадастровая коллегия. Информация кадастра включает данные об участках, идентифицированных номером, площадь участков, ограничения в использовании, кадастровую карту.

С 1975 по 1980 г. в Дании проведено обследование почв, завершенное созданием 400 листов почвенной карты в масштабе 1:50 000. Эта карта оцифрована и используется для классификационных и оценочных целей.

Земельно-кадастровая система в Дании претерпела последнее время существенные изменения в целях удешевления компьютеризации работ и унификации результатов земельно-кадастровой деятельности. К 1997 г. была полностью компьютеризирована в текстовом формате регистрация земель и завершена оцифровка кадастровых карт. Целевое разнообразие земельно-кадастровой системы требует привязки данных не только к ка­дастровым, но и к топографическим картам и планам.

Топографические элементы цифровых карт отображаются системой в масштабах 1:1 000 для городской и 1:4 000 для сельской местности. Дан­ный вид карт является отсканированным аналоговым материалом.

Часто в дискуссиях специалистов можно встретить датскую концеп­цию организованной информационной сети взаимодействующих подси­стем. Автоматическое подключение любой из подсистем обеспечивается созданием «перекрестного регистра», который содержит все ключевые идентификаторы каждой из подсистем. Подобная организация позволяет создать и поддерживать рассредоточенную геоинформационную систему с независимым наполнением специализированных баз данных.

  1. ^ Земельный кадастр Великобритании, США и Канады

Среди европейских стран особо выделяется Великобритания, где в понимании французской системы кадастра не существует вообще. Это связано с особенностями «общего права». Основой системы управления земельными ресурсами служит так называемый «земельный реестр Ее Величества» (Her Majesty Land Register), который по сути является ре­естром прав собственности на недвижимость (или реестром титулов). Ре­естр был основан в 1862 г. Королевский реестр распространяет свою юрисдикцию на территорию Англии и Уэльса. Реестр открыт и доступен для всех. В режиме он-лайн можно получить информацию из компьюте­ризированного реестра по всей территории Англии и Уэльса через запро­сы по уникальному идентификатору или по адресу. Реестр содержит юридические записи о всех продажах недвижимости и договоры аренды за 25 предшествующих лет. После регистрации недвижимости реестр становится единым законным свидетельством прав собственности.

Современная система базируется на законе 1925 г. Главную роль в этой системе играют геодезическая служба Великобритании и земельный реестр Ее Величества, или Королевский реестр. Реестр базируется на «официальных» крупномасштабных планах 1:1 250, которые выдает только геодезическая служба Великобритании - национальное агентство, ответственное за проведение государственной политики в области геоде­зии и картографии. Королевский реестр подчинен министру юстиции (Lord Chancellor). Региональные офисы реестра действуют самостоятель­но на основе закона, но юридически они подчинены главному регистра­тору и не зависят от местных администраций. Система состоит из трех официальных реестров: недвижимости (Land Register), собственников, ограничений.

Главная функция системы - обеспечение простой и надежной проце­дуры подтверждения прав собственности и в меньшей мере - фискальная функция. Теория английского права предусматривает, что вся земля есть собственность короны и может находиться только в владении или поль­зовании частных лиц, при этом рассматриваются право «полное владе­ние», или фрихолд (Freehold), и право аренды на период до 999 лет, или лизхолд (Leasehold). Первичная регистрация собственности осуществля­ется при трансакциях, и потому ряд недвижимостей, которые никогда не продавалось, вообще не зарегистрированы в системе. В Англии и Уэльсе числится около 20 млн недвижимостей, из которых около 15,7 млн заре­гистрированы в системе за весь период ее существования. В стране реа­лизуется долгосрочная программа компьютеризации реестра (PRISMA) и внесение объектов собственности в компьютеризированный реестр прак­тически завершено.

Нужно принять во внимание, что основным налогом, связанным с собственностью, является так называемый «бизнес-налог». Его платит лицо, которое реально использует собственность, а не то, которое ею владеет. Регистрация гарантирует права собственности, но не гарантиру­ет границ этой собственности (так называемые «общие границы»), что является, в определенной мере, уникальным с точки зрения континен­тальной Европы.

Земельный кадастр в Великобритании имеет прежде всего земельно­правовую направленность на закрепление прав собственности и прав пользования землей. Главная его функция - юридическая, а ярко выра­женной фискальной функции кадастр не имеет. Основой являются круп­номасштабные топографические планы М 1:1 250 в цифровой форме. Кадастр Великобритании уникален отсутствием полной, для всей стра­ны, системы кадастровых записей, нет общего государственного реестра. Право собственности обязательно подтверждается нотариально, возмож­на анонимность владельца земли.

На сегодняшний день в Англии и Уэльсе информация о земельном фонде открыта и доступна всем. Она постоянно обновляется и содержит авторитетные сведения о формах землевладения, о видах того или иного права на объекты недвижимости, залоге и других учетных характеристи­ках земельных участков. Содержание и степень детальности регистриру­емых земельно-кадастровой системой правовых титулов определяются национальным кадастровым органом, который обеспечивает привязку имеющихся сведений к крупномасштабным картам. В настоящее время все новые имущественные передачи недвижимой собственности прово­дятся в режиме текущих изменений правовых титулов посредством рабо­ты штата сотрудников 19 региональных офисов через компьютерные се­ти структуры «Земельная регистрация».

Учетные записи о земельных участках, содержащиеся в базах данных в правительственных отделах и общественных объединениях, в течение многих лет формировались и накапливались в соответствии с целями и задачами этих организационных структур без должной координации дея­тельности в сфере унификации сведений о земельных участках, поэтому создается национальная земельно-информационная система.

Современная система изучения земель в Великобритании включает два основных этапа: физическую и экономическую классификацию зе­мель. При физической классификации все земли страны в зависимости от степени влияния физических факторов, ограничивающих их использова­ние в сельскохозяйственном производстве, объединяют в пять классов землепригодности. Основными физическими факторами, которые оказы­вают влияние на сельское хозяйство, являются климат, рельеф, особен­ности почвенного покрова (влажность, глубина корнеобитаемого слоя, механический состав, структура, каменистость). К первому классу отно­сят земли с очень небольшими ограничениями их сельскохозяйственного использования или земли, не имеющие таких ограничений. К следую­щим классам относят земли с небольшими, средними, серьёзными и очень серьёзными ограничениями.

Экономическая классификация земель основана на определении сто­имости стандартной чистой продукции каждого класса земель. Стан­дартная чистая продукция определяется как расчетная стоимость поле­водческой и садоводческой продукции, типичной для этих земель при среднем уровне ухода за посевами и применения удобрений. Она пред­ставляет собой разницу между стоимостью полученной продукции и стоимостью посевного или посадочного материала.

При классификации земель учитываются только те ограничивающие факторы, которые невозможно устранить на современном уровне разви­тия сельскохозяйственной науки и техники. Через каждые пять лет про­водится корректировка данных классификации земель с учётом получен­ной информации об использовании земель, развития научных исследова­ний и технических возможностей улучшения земель.

В стране применяется также видоизмененная американская система оценки землепригодности сельскохозяйственных земель, выделяют семь классов земплепригодности. Это земли: 1) с незначительными ограниче­ниями для сельскохозяйственного использования, пригодные для возде­лывания широкого набора культур при высокой их урожайности; 2) с не­большими (умеренными) ограничениями, пригодные для выращивания широкого набора культур; 3) среднего качества с ограничениями сель­скохозяйственного использования, обусловленными особенностями поч­венного покрова, рельефа, климата или сочетанием этих факторов; 4) с серьезными ограничениями для выращивания сельскохозяйственных культур из-за неблагоприятных почвенных, климатических и геоморфо­логических условий, например, недостаточная глубина почвы, камени­стость и малая влажность, крупные склоны участков (уклон 10-18°), ко­роткий вегетационный период; 5) с очень серьезными ограничениями, пригодные лишь для выращивания трав, реже фуражных культур или под естественные пастбища из-за ограничений по рельефу (склоны свы­ше 18°), избытку осадков (1500 мм), переувлажненности и т. п.; 6) с су­ровыми ограничениями, возможно лишь выборочное использование под пастбище; 7) с чрезвычайно суровыми ограничениями, которые нельзя устранить, где возможен лишь выпас скота на грубых пастбищах в тече­ние нескольких месяцев.

В настоящее время при решении практических задач применяется главным образом классификация земель по их природным факторам (фи­зическая классификация).

Ведение официальных записей об операциях с землей в Шотландии началось с 1617 г. Регистрация наследственных прав собственности была частью законодательной системы Шотландии с тех пор, как возникла си­стема регистрации прав в генеральном реестре (General Register of Sassiness), недавно (1979 г.) превращенном в систему регистрации земель (Land Registration system) законом Шотландии о регистрации земли.

В генеральном реестре, который был исторически организован в соот­ветствии с территориальным делением Шотландии и велся местными ор­ганами власти графств, помещаются записи о правах собственности по всей Шотландии. Он содержит записи о нынешних и прошлых собствен­никах более чем 1,5 млн частных недвижимых собственностей в Шот­ландии. Реестр не базируется на картах, обязательными являются сведе­ния за 20 лет. Реестр земель (Land Register) является системой регистра­ции титулов и ограничений на собственность. Система базируется на картах и действует в семи графствах старой Шотландии. Сейчас в реестр

занесено более 250 тыс. регистрационных записей и с 2003 г. его дей­ствие распространено на всю Шотландию.

Кадастр Шотландии широко использует крупномасштабные топогра­фические карты. Недвижимость в городах регистрируется на картах масштаба 1:250, в сельских районах - на картах масштаба 1:2 500, в гор­ных районах и на других нетронутых землях - в масштабе 1:10 000. Базы данных для реестров создаются на полностью компьютеризированных технологиях, в том числе с цифровыми картами. Топографическая служ­ба и земельный реестр работают в тесном содружестве над усовершен­ствованием карт артиллерийской съемки, которая является составной ча­стью процесса регистрации.

Земельный кадастр США на ранней стадии предназначался для быст­рого заселения земель, а лишь потом для налогообложения. Он берет свое начало с 1785 г., когда в стране была принята в основу прямоуголь­ная «система геодезических координат». С этого времени начали прово­дить описание землевладений, составлять акты о наличии земельной собственности (в земельной книге), осуществлять учет земель.

До настоящего времени регистрация земельной собственности в США децентрализована (кадастром и связанными с ним работами занимается 39 ведомств) и в основном находится в ведении штатов, в связи с чем имеются местные особенности ведения кадастра и его документации. Имеется более 3000 бюро по учету земель, ежегодные расходы на реги­страцию составляют 4-10 долл. на 1 парцеллу.

Кадастр земель в США направлен на реализацию трех основных функций: 1) информационная база для налогообложения; 2) информаци­онная база о правах землевладельцев; 3) мониторинг современного и по­тенциального использования земель.

Американский рынок собственности, в том числе земельной, имеет много уникальных особенностей, например, важную роль играют стра­ховые компании права. На них в большой степени полагается американ­ский рынок собственности (кроме одного-двух штатов) в целях обеспе­чения стабильности и порядка. Множество юристов вовлечено в провер­ку и готовит сделки. Это означает, что Соединенные Штаты имеют уни­кальное положение среди наиболее развитых стран, не имея никакой государственной или федеральной системы для регистрации земли в компьютеризированном реестре или системе дел.

За некоторыми исключениями регистрация дел доминирует над реги­страцией прав во всех штатах. За регистрацию дел ответственны суды. В сделки собственности вовлечены кредиторы, агенты по продаже недви­жимости, инспекторы, местный орган власти, поверенные и т. д. Напри­мер, при залоге клиент должен будет обсудить и сравнить и процентные ставки, и затраты с кредитными учреждениями. В большинстве случаев как часть переговоров с кредитным учреждением требуется оценка соб­ственности профессиональным оценщиком.

Чтобы гарантировать, что есть суммы денег, доступные для оплаты налогов собственности и страховых премий опасности, кредитный банк сохраняет равновесие путем создания счета условного депонирования.

Это - нормальная процедура в США, используемая для большинства сделок. Это означает, что открытие такого счета - только стоимость для первичного вхождения человека в круг владельцев собственности. Для всех последующих сделок - это вопрос замены одного счета условного депонирования с другим. Институт условного депонирования - уникаль­ная особенность США.

Регистрация, т. е. вход в регистр дел в суде графства, является отно­сительно простым вопросом. В большинстве случаев этим занимаются отделы в кредитном учреждении или агенты по продаже недвижимости. Наличие регистрации дел означает, что содержание регистра не собрано систематическим способом, который характеризует регистрацию права, и что правительство не гарантирует земельный регистр. Заинтересован­ная сторона вынуждена делать полный поиск по регистрам и делам, что­бы установить юридические факты для определенной собственности. Есть целые компании, которые специализируются в этой работе.

Время, необходимое для кредитного учреждения, чтобы обработать заявление ссуды, зависит от многих вещей. Увеличение количества заяв­лений в течение 2001 г. в результате исторически очень низких процент­ных ставок привело к более длительным срокам обработки. В середине 2001 г. требовалось 6 недель от заявления до закрытия дела, что вдвое выше обычного времени в Америке. В целом по разным штатам требует­ся от нескольких дней до множества недель.

Расходы на получение кредита в 200 тыс. долл. с платежами 2 %, например, составляют 6 546 долл., в том числе проценты по кредиту 4 000, обработка платы 300, плата оценки, сообщение о кредите 16, стра­ховка от наводнения 24, страхование права 906, городской налог 450, подготовка документа 150, оплата нотариуса 50, налоговые печати и фиксация оплаты 350 долл.

Доступ к информации затруднен для лиц, непосредственно вовлечен­ных в сделку, и это означает, что информация требует затрат. Компьюте­ризация в пределах организаций пока недостаточна, количество доку­ментов очень обширно. Например, в среднем 40-50 человек в кредитном учреждении имеют отношение к выдаче ссуды.

Экономические и общественно-политические перемены в стране при­вели к необходимости создания многоцелевого кадастра. При сборе, хра­нении и поиске информации современная кадастровая система США в качестве исходной единицы использует парцеллу. Основой многоцелево­го кадастра служат точная геодезическая сеть, точные карты, юридиче­ские записи о границах землепользования и данные земельного учета. При разработке многоцелевого кадастра введен стандарт точности ка­дастровой съемки и масштаба кадастровых карт.

В базу данных многоцелевого кадастра включены следующие файлы: правовое описание в графическом виде с дополнением в текстовом; учет земельной собственности - информация о каждой парцелле (характери­стика почв, ландшафт и др.); рыночные сведения - сведения о ценах и расходах, датах приобретения и аренде, т. е. сведения, представляющие интерес на рынке; землепользование (налоговый список) - данные о налогоплательщике, величине налога, коде налоговой ставки. В боль­шинстве районов США учет земель ведет госдепартамент, в остальных случаях - департамент штата. Многообразие земельной собственности и конкуренция не позволили реализовать систему многоцелевого кадастра в целом, поэтому действуют лишь отдельные его части.

В целях исключения дублирования работ в 1988 г. принят закон о со­здании единой землеустроительной информационной службы. Большое внимание еще с 1960-х годов уделяется созданию многоцелевых земель­ных информационных систем. Есть ряд непространственных (учетных) информационных систем и ГИС. Например, ГИС Аляски состоит из ше­сти программ: 1) высокоширотная программа НАСА; 2) ортофотографи- ческое картографирование; 3) установление морских границ; 4) кадаст­ровое картографирование; 5) ресурсное картографирование; 6) создание ЗИС-центра.

В современных американских ЗИС обычно имеются четыре подси­стемы (файла): прав, учета, рыночных сведений и налоговый список, ко­торые связаны между собой через код парцеллы. Средняя стоимость многоцелевого кадастра составляет 3,2 млн долл. в сельском и 5,8 млн в городском округах.

В США накоплен существенный опыт в информационном обеспече­нии вопросов рационального использования и охраны земель, важным элементом которого является оценка земель. Единой методики экономи­ческой оценки земель нет. Наиболее распространен метод оценки земель по величине чистого дохода от реализации сельскохозяйственной про­дукции.

Большое внимание уделяется учету и описанию природной характе­ристики земель (рельефа, почв), пригодности использования их для вы­ращивания тех или иных культур (характеру использования земель). Непосредственно вопросами оценки земель занимается ряд служб. Оцен­ка земель основывается на учете почв, рельефа и урожайности культур при определенном способе использования земель (типе севооборотов, внесении удобрений).

Системы кадастровой оценки почв составлены работниками различ­ных сельскохозяйственных опытных станций и университетов. Так, в Калифорнийском университете был разработан метод, известный под названием «индекс Стори». При этом методе учитываются четыре ос­новных фактора: почвенный профиль (А), механический состав (В), уклон (С) и фактор (X), включающий шесть переменных элементов. Каждый из этих факторов изменяется в пределах 100-балльной шкалы. Сначала определяется относительное (процентное) значение каждого из факторов. Показатели, определяющие значение этих факторов, выража­ют вариации соответствующих физических свойств почв. Перемножени­ем значений всех факторов и последующим исключением всех цифр по­лученного произведения, кроме первых двух, получают индекс Стори. Например, если значения отдельных факторов составляют: А = 80, В = 90, С = 70 и Х = 60, то их произведение составит 30 240 000, индекс Сто­ри будет 30. Этот сводный показатель обозначает место данной почвы в 100 % оценочной шкале. Шкала по качеству почв делится на шесть кате­горий: первая (почва высшего качества) - 80-100 %, вторая (хорошая почва) - 60-79, третья (удовлетворительная почва) - 40-59, четвертая (плохая почва) - 20-39, пятая (очень плохая почва) - 10-19, шестая (не­пригодная к сельскохозяйственному использованию почва) - 0-9 %.

При оценке продуктивности кормовых угодий, кроме показателя чи­стого дохода, применяется условная единица - корово-дни на акр, т. е. сколько дней можно прокормить корову на 1 акре пастбища.

В настоящее время в США применяются четыре системы оценки зе­мель: классификация наиболее значимых для сельского хозяйства зе­мель; бонитировочно-классификационная система; оценка почв по их потенциалу; бонитировка почв. Классификация сельскохозяйственных земель включает две основные категории земель: «лучшие сельскохозяй­ственные земли», «уникальные сельскохозяйственные земли» и две до­полнительные категории: «значимые сельскохозяйственные земли в масштабах штата» и «сельскохозяйственные земли местного значения».

Бонитировочно-классификационная система включает 3 группы кате­горий: классы, подклассы, единицы землепригодности. В классы (всего их 8) объединяют земли с одинаковыми производственными возможно­стями и одинаковым проявлением факторов, ограничивающих их ис­пользование для сельскохозяйственных целей (классы 1-4 - пашня, 5-7 - пастбища, 8 - непригодные). Подклассы характеризуют природу ограни­чивающего фактора (Е - почвы с ограничениями, вызванными эрозией; W - почвы, на которых наблюдается избыточная влажность, недостаточ­ное дренирование или затопление; S - почвы с ограниченным корнеоби­таемым слоем; С - почвы в районах с климатическими ограничениями). Единицы землепригодности объединяют равноценные в хозяйственном отношении группы почв с одинаковой номинальной продуктивностью, агротехникой и противоэрозионными мерами защиты. Данные бонити- ровочно-классификационной системы используются для целей внутри­хозяйственного землеустройства фермерских хозяйств, качественного учета земель, обеспечения ряда функций управления земельными ресур­сами.

В США изучение земель ведётся специальной службой охраны почв в системе министерства сельского хозяйства. Она состоит из центрального органа, филиалов в штатах и около 2400 районных ячеек по охране почв. Основными единицами, подлежащими съемке при почвенных обследо­ваниях, являются серии, внутри которых выделяют почвенные типы и фазы. Серии представляют собой почвы, однотипные по мощности и структуре горизонтов, по содержанию солей, органических веществ, а также по рельефу, степени эродированности, засоления и т. д. В пределах серий выделяют типы почв. Наиболее низкая классификационная едини­ца - фаза. Критерием для ее выделения являютсяе изменение наклона поверхности, ограничивающее использование техники, степень подвер­женности эрозии, засоренности камнями, материнской породе и т. п.

Качественная оценка земель в США производится по продуктивности сельскохозяйственных угодий. Продуктивность пашни определяется по урожайности основных сельскохозяйственных культур не менее чем за десять лет, а для засушливых районов - за более длительный период. При этом собирают сведения о системе севооборотов, обработке почвы, применении удобрений, мелиорации для установления классов ведения хозяйства, что позволяет оценить каждую категорию земель по урожай­ности в зависимости от того, при каких способах ведения хозяйств были получены эти данные. Оценка завершается определением показателя продуктивности земель для каждой культуры.

Для выявления наиболее продуктивных земель в США проводится экономическая классификация земель (7 классов), в которой наряду с природными учитывают и экономические показатели: размер хозяйства, структуру землепользования, уровень интенсификации, местоположение и доходность хозяйства на единицу площади, затраты труда.

Экономическая оценка земель (в том числе цены на землю) имеет важное значение в экономическом механизме управления сельским хо­зяйством США, находит отражение в рыночных ценах. Цена земли пред­ставляется в виде капитализированной ренты, т. е. определяется исходя из ежегодной земельной ренты и банковского процента. Рост рыночных цен на землю и денежной оценки земель более чем наполовину за по­следнее десятилетие обусловлен инфляционными процессами.

В целом современный кадастр США многоцелевой, парцеллярный, на основе цифровых кадастровых карт, децентрализованный.

Ведением земельного кадастра в Канаде занимается служба инвента­ризации земель. Она обеспечивает изучение земель по единой для всей страны программе, главная цель которой - обеспечение федеральных и провинциальных органов точными и полными данными о потенциальной продуктивности земельных ресурсов страны.

Земельный кадастр Канады характеризует различный характер учета и регистрации земель по провинциям. Федеральное ведомство ведет учет и регистрацию только на Северо-Западных территориях и территории Юкона. На востоке регистрация носит уведомительный характер с обще­ственным уведомлением о ней, на западе регистрация еще и гарантирует права собственника с выдачей аттестата права (система Торренс). В про­винции Онтарио действуют обе системы.

Кадастр Канады парцеллярный, применяется кодификация участков. В Квебеке кодификация проводится на основании кадастрового кодекса, подобного французскому, в других провинциях - как в Великобритании, и документы на право собственности представляют собой специальные книги или реестры, тогда как в Квебеке - кадастровые планы.

Работает до 200 ЗИС, но комплексных ЗИС нет, хотя разработана именно в Канаде самая комплексная на начало 1990-х годов ЗИС для чтения, хранения, анализа и сравнения карт ресурсов и использования земель, социальной и экономической информации, подбора и подсчета площадей, составления целевых карт.

В Канаде до 1963 г. классификацию земель по степени их пригодно­сти для сельскохозяйственного использования разрабатывали провинци­альные департаменты сельского хозяйства. В связи с этим в разных про­винциях создавалась своя классификация земель, а наиболее обстоятель­ная из них - в провинции Британская Колумбия.

С созданием службы инвентаризации земель в 1963 г. при департа­менте лесного хозяйства и развития сельских местностей начали прово­дить исследования в целях разработки единой классификации земель. Эта служба ведет систематические работы на площади в 2,5 млн. км2 в заселенной части Канады. В связи с тем что сельскохозяйственное ис­пользование территории тесно связано с другими видами использования, по назначению выделяют основные четыре типа оценки земель, а именно для сельского хозяйства, лесного хозяйства, отдыха населения, воспро­изводства фауны (копытных и водоплавающих).

При классификации для сельского хозяйства установлено семь клас­сов земель различной степени пригодности, различающихся по уровню потенциальной продуктивности. Схема классификации земель по воз­можности их использования в сельском хозяйстве построена на опреде­лении степени проявления факторов, ограничивающих использование земель, и очень схожа с американской, хотя количество подклассов, ха- рактеризуюших природу ограничивающего фактора, значительно боль­ше: подкласс С обусловлен климатическим фактором; D - грануломет­рическим составом почвы; Е - эрозией, F - низким плодородием почв; I - затоплением; М - недостаточной влажностью, возникающей в результате низкой водопроницаемости или влагоемкости почвы; N - засолением; Р - каменистостью; R - твердостью материнской породы; S - комплексным влиянием ряда неблагоприятных почвенных факторов; Т - топографиче­ским фактором; W - избыточной влажностью; Х - аккумулятивным дей­ствием факторов, каждый из которых в отдельности не может снизить класса земли, но все вместе обусловливают отнесение участка к более низкому классу. Отнесение почвы к классу и подклассу проводится по ограничивающим факторам и по степени их проявления. Сначала опре­деляют подкласс - ограничивающий фактор, а затем уже класс - степень ограничения, обусловленная данным фактором.

Работы по инвентаризации земель, включающие и классификацию, проводят в рамках отдельных провинций по единой общенациональной программе. Отраслевые карты землепригодности, предназначенные непосредственно для планирования, составляют в масштабе 1:50 000 и публикуют в масштабе 1:250 000. Карты использования земель состав­ляют только в масштабе 1:50 000 и не публикуют.

В Канаде разработаны и применяются классификации земель по воз­можности их использования для целей лесоразведения (выделяется 7 классов и 18 подклассов), отдыха населения (7 классов и 24 подклассов), поддержания дикой природы (7 классов и 11 подклассов для разведения диких животных, 7 классов и 4 подкласса для разведения водоплаваю­щих птиц).

В Канаде нет единой методики оценки земель. В некоторых провин­циях разработаны методы, в основу которых положен индекс Стори. Кроме того, в качестве показателя оценки применяется урожайность пшеницы и все земли подразделяют на пять классов продуктивности. Другие культуры по соответствующим коэффициентам переводят в уро­жай пшеницы. Экономическая оценка земель в стоимостном выражении не производится.

1   ...   20   21   22   23   24   25   26   27   28

Похожие:

Земельный кадастр iconВозникает вопрос о праве покупателя на земельный участок, связанный с продаваемой недвижимостью
Для правильной эксплуатации строения (технической и хозяйственной) необходим земельный участок не только в габаритах самого строения,...
Земельный кадастр iconПрограмма государственного экзамена очной формы обучения специальности...
Программа государственного экзамена специальности 120303 городской кадастр для студентов 5 курса дфо, 6 курса зиДО, 4 и 6 курсов...
Земельный кадастр iconК практическим занятиям по дисциплине «Кадастр и оценка объектов...
Методическая разработка предназначена для оказания помощи студентам специальностей 270115. 65 «Экспертиза и управление недвижимостью»,...
Земельный кадастр iconК практическим занятиям по дисциплине «Кадастр и оценка объектов...
Методическая разработка предназначена для оказания помощи студентам специальности 270115 «Экспертиза и управление недвижимостью»...
Земельный кадастр iconПохозяйственной книги о наличии у гражданина права на земельный участок

Земельный кадастр iconВыписка из похозяйственной книги о наличии у гражданина права на земельный участок1

Земельный кадастр iconТесты по дисциплине Инженерно-геодезические изыскания по специальности...
Тесты по дисциплине Инженерно-геодезические изыскания по специальности Градостроительный кадастр для обучающихся 4 курса
Земельный кадастр iconМдк 04. 02. Градостроительный кадастр
«по истечении 10 дней после дня их официального опубликования, если самими законами не установлен другой порядок»
Земельный кадастр iconТема X правовой режим отдельных категорий земель
Гражданин Ермолаев А. связи с реорганизацией совхоза полу­чил земельный участок в собственность для ведения крестьянского хозяйства....
Земельный кадастр icon«Оценка земли и недвижимого имущества»
«Геодезия», 070908 «Геоинформационные системы и технологии», 070904 «Землеустройство и кадастр». Раздел: «Нормативная денежная оценка...
Вы можете разместить ссылку на наш сайт:
Школьные материалы


При копировании материала укажите ссылку © 2014
контакты
vb2.userdocs.ru
Главная страница