Земельный кадастр


НазваниеЗемельный кадастр
страница11/28
Дата публикации28.02.2014
Размер4.88 Mb.
ТипДокументы
vb2.userdocs.ru > География > Документы
1   ...   7   8   9   10   11   12   13   14   ...   28
Городские леса представляют собой земли с лесной растительностью или предназначенные для этой цели. Они входят в состав лесного фонда и относятся к лесам 1 группы (допускаются только рубки ухода и сани­тарные рубки). Городские леса используются в первую очередь для куль­турно-оздоровительных целей: улучшают микроклимат, санитарно­гигиенические условия, отдых, удовлетворяют культурно-эстетические потребности населения, защищают городские территории от неблагопри­ятных ветров и эрозионных процессов. Городские леса находятся в веде­нии горсовета или передаются в пользование лесхозам.

^ Земли промышленности, транспорта, связи, энергетики, обороны и иного назначения включают как участки непосредственно под соот­ветствующими сооружениями, так и обслуживающие их, т.е. земли, предоставленные юридическим и физических лицам для решения по­ставленных перед ними задач.

Уровень использования городских земель пока недостаточно высок, по назначению используются далеко не все городские земли, т.е. велики резервы, выявить которые позволяет лишь проведение земельного ка­дастра в полном объеме. Во времена СССР городской кадастр практиче­ски игнорировался, следствием чего были грубые ошибки, экологические проблемы, организационно-экономическая неупорядоченность, отсут­ствие взаимоувязки информационного обеспечения, низкий коэффици­ент использования данных кадастра для решения инженерных задач.

^ Учетная единица городского кадастра - усадебные земельные участки домов или домовладений (при 2 и более пользователей) и от­дельные массивы земель, не предоставленные в пользование конкретным пользователям: кадастровые участки (часть территории города с одно­родными условиями правового, природного и экономического характера, предоставленная одному лицу), отрезки улиц, площади. Именно застро­енные земельные участки регистрируются и учитываются в регистраци­онной книге.

^ Система организации городского кадастра зависит от величины населенного пункта. В городах и поселках районного подчинения ЗК ве­дет районная землеустроительная и геодезическая служба, которая зани­мается в первую очередь сельскохозяйственными землями, а городской кадастр находится на втором плане. Часто отсутствует и крупномас­штабный плановый материал, а исполкомы работают в основном с гене­ральными планами застройки, т.е. достоверность кадастровой информа­ции невысокая.

В городах областного и республиканского подчинения земельный ка­дастр ведут городская землеустроительная и геодезическая служба и фи­лиал областного агентства по регистрации недвижимости и земельному кадастру. Ряд вопросов кадастра решают также органы архитектуры и охраны природы.

Основные задачи земельного кадастра города:

  1. своевременное оформление и регистрация форм собственности, владения и пользования землей, а также материалов по изъятию и предо­ставлению земель;

  2. учет земель по количеству и качеству;

  3. кадастровая оценка земель и обоснование размеров платы за землю в виде земельного налога и арендной платы;

  4. обеспечение охраны прав собственности и владения, решение зе­мельных споров;

  5. обеспечение соответствующих органов сведениями о земле для взимания налога и оценки недвижимости;

  6. обеспечение исходными данными для проведения землеустройства, мониторинга и охраны земель;

  7. обработка и хранение кадастровой информации, создание инфор­мационной базы и информационное обеспечение реформы, развития от­раслей городского хозяйства, строительных работ, природоохранных ме­роприятий, продажи земельных участков, кредитно-финансовых и дру­гих операций.

Основная отличительная особенность ЗК городов - наличие большого числа землепользователей с различным характером использования зем­ли. ЗК включает регистрацию, учет и оценку земель. Регистрация заклю­чается в юридическом оформлении и закреплении границ землепользо­ваний, выдаче документов на право пользования землей, проведении за­писей в регистрационных книгах. Основанием для регистрации является решение соответствующего органа о предоставлении земельного участка для определенных целей, перенесение проекта в натуру и закреплении на местности границ выделенного участка, либо нотариально заверенное свидетельство о совершении сделки с земельным участком.

Регистрация усадебных участков домов и домовладений - сложный процесс, проводится одновременно с обмером и учетом земель в застро­енных кварталах за счет учреждений, в которых находятся земельные участки. Обмер усадебных участков проводится в бесспорном порядке. Единицей регистрации является отдельный усадебный участок незави­симо от числа совладельцев. Размер участка записывается в границах фактического пользования в квадратных метрах с указанием площади видов земель под строениями (в том числе жилыми и нежилыми), дво­ром, огородом, садом (из них фруктовыми и декоративными насаждени­ями). Регистрация земельных участков в городах осуществляется на ли­сте А регистрационной книги в стандартном порядке.

Право собственности на строения устанавливают до 20 различных до­кументов. Нормы земли устанавливаются по законодательству. Реги­страция прав на земельные участки проводится в листах ВА или ВВ ре­гистрационной книги города. Крупные предприятия и организации реги­стрируются как имущественные комплексы. Земли общего пользования и запаса регистрируются по общим площадям.

Учет проводится на всех землях города за счет средств местного бюджета. Отдельно учитываются земли застроенных и незастроенных кварталов. В первых из-за интенсивного использования и наличия боль­шого числа строений различной конфигурации требуется большая точ­ность обмеров и съемка ведется в М 1: 500 с точностью измерения пло-

Л

щадей до 1 м . В незастроенных - М 1: 2000 и точность до 0,01га. Осно­вой учета является непосредственная съемка (обмер) участков и план. Съемка проводится на опорной геодезической основе (не менее четырех пунктов на 1 га застроенных и 1 - незастроенных кварталов, а также пункты полигонометрии, триангуляционные теодолитные ходы, точки границ землевладений).

Учет качества земель в городах проводится в двух аспектах: для сель­ского хозяйства и строительства. Учет качества земель сельскохозяй­ственного использования в населенных пунктах дает характеристику зе­мель по почвенному покрову, категориям пригодности, гранулометриче­скому составу, геоботаническому и мелиоративному состоянию.

Для строительства главной целью является выявление неудобных для эксплуатации территорий. Имеются специальные таблицы удорожания строительства и эксплуатации из-за неблагоприятных условий. Обычно выделяют 5 категорий по пригодности для строительства (табл. 5).

Система земельного кадастра предусматривает кроме учета качества земель и учет качества территории (кадастровое зонирование). Основные критерии: местоположение, транспортная доступность, уровень инже­нерного оборудования территории, насыщенность культурно-бытовыми объектами, экологические факторы, природные факторы - по этим свой­ствам выделяются зоны с одинаковыми условиями.


Таблица 5.

Категории качества земель для целей строительства

Категории

1

2

3

4

5

Уклон, %

До 0,5

0,5—5,0

5—10

10—20

Более 20

Грунты, кг/см2

Более 5,0

2,5—5,0

1,5—2,5

1,0—1,5

До 1

УГВ

Более 15

7—15

3—7

1—3

0—1

Затопляемость

Раз в 100 лет

1—4%

4—10%, до 0,6м

Ежегодно,

0,6—1,0м

Ежегодно более 1 м

Заболоченность



Слабая, без торфа

Слабая, торф до 2 м

средняя

сильная







Для определения экономической ценности и определения ставок зе­мельного налога проводится кадастровая оценка земель города.

Пока оценка земель населенных пунктов проводится лишь для целей установления земельного налога по методике Национального кадастро­вого агентства. Под кадастровой стоимостью земель застроенных терри­торий понимается фискальная стоимость, т.е. стоимость, исходя из кото­рой определяется земельный налог. Объектом (единицей) оценки являет­ся застроенный или незастроенный земельный участок, зарегистриро­ванный в Г осударственном земельном кадастре и являющийся объектом налогообложения согласно действующего законодательства. Применяет­ся экспертный и расчетный методы оценки.

Экспертный метод кадастровой оценки может быть использован для оценки земельных участков в следующих целях: определения размера арендной платы за земли; приобретения земель в собственность физиче­скими и юридическими лицами Республики Беларусь в соответствии с действующим законодательством; осуществления контроля за сделками купли-продажи и выявления фактов уклонений от уплаты налогов и т. д.

Кадастровая оценка осуществляется в следующем порядке: присуж­дение базовой стоимости земель населенного пункта в соответствии с процедурой; выполнение оценочного зонирования, в результате которого земли в пределах черты (границы) населенного пункта разбиваются на оценочные зоны; присуждение средней стоимости землям в каждой оце­ночной зоне с использованием нормативного метода или определение средней стоимости оценочной зоны экспертным методом; определение кадастровой стоимости каждого земельного участка с применением ин­дексов, корректирующих стоимость отдельного земельного участка от­носительно средней стоимости земель оценочной зоны; оформление и экспертиза документации кадастровой оценки; утверждение документа­ции кадастровой оценки местным исполнительным и распорядительным органом.

Базовая стоимость - это средняя стоимость единицы площади земель в наиболее дорогой оценочной зоне населенного пункта. Базовая стои­мость устанавливается экспертным и расчетным методами. Города, для которых базовая стоимость определена экспертным методом, являются опорными.

Расчетный метод заключается в вычислении базовых стоимостей пу­тем интерполяции базовых стоимостей опорных городов. Интерполяция осуществляется по коэффициентам социально-экономического и геогра­фического потенциала населенных пунктов (рентной доходности регио­нального уровня). Базовая стоимость, которая установлена экспертным методом, считается более достоверной, чем стоимость, которая установ­лена расчетным методом. Применение экспертного метода в определе­нии базовой стоимости земель населенного пункта имеет приоритет над применением расчетного метода. Расчетный метод используется в случа­ях, когда применить экспертный метод не представляется возможным.

Базовые стоимости земель населенных пунктов устанавливаются в следующем порядке. Для всех населенных пунктов городского типа изу­чается возможность применения экспертного метода с учетом наличия требуемых исходных данных. При этом вначале рассматриваются об­ластные центры, затем города областного подчинения, районного подчи­нения, поселки городского типа. Определяется базовая стоимость земель экспертным методом в г. Минске и опорных городах.

Выполняется расчет коэффициентов рентной доходности региональ­ного уровня для городов и поселков городского типа, включая опорные города. Нормированные коэффициенты рентной доходности региональ­ного уровня КЬ(М) определяются по формуле

Кь = (ЕРЯ х Сг) : (ХРи ^ Сг),

где Psi - ранг столицы по I -му рентообразующему фактору;

Pli - ранг L-го населенного пункта по I-му рентообразующему фак­тору;

CI - вес I -го рентообразующего фактора.

Ранги населенных пунктов и веса рентообразующих факторов опре­деляются экспертным путем. Нормированный коэффициент рентной до­ходности для города Минска - Kl(N) = 1, для остальных населенных пунктов - Kl(N) < 1.

Примерный перечень рентообразующих факторов регионального уровня составляет: категория населенного пункта; численность населе­ния; площадь населенного пункта; возрастная структура населения; со­циальная структура населения (образовательный уровень населения, структура занятости); транспортное сообщение (положение в системе се­ти автомобильных, железных дорог международного и республиканско­го значения, речными и воздушными путями); качество освоения терри­тории; народнохозяйственная структура (отраслевая структура производ­ственного комплекса); уровень социально-бытового обслуживания; тер­риториальные возможности развития; местонахождение в пригородной зоне; экономические факторы, учитывающие региональную политику государства; классификация населенного пункта по значению историко­культурного наследия.

Определяются базовые стоимости земель городов и поселков город­ского типа по базовым стоимостям г. Минска и других опорных городов по формуле

БО = (I БС, х Kl : Kj (N)) : N,

где БС, - базовая стоимость земель J-го опорного города;

K (N) - нормированный коэффициент рентного дохода J-го опорного города;

Kl(N) - нормированный коэффициент рентного дохода L-го населен­ного пункта, для которого осуществляется расчет базовой стоимости;

N - количество опорных городов, используемых в расчете.

Процедура оценочного зонирования осуществляется с целью разде­ления территории населенного пункта на оценочные зоны. Оценочной зоной является гомогенная (однородная) по градостроительной ценности и стоимости часть территории населенного пункта. Оценочная зона счи­тается гомогенной, если в ее границах соблюдаются следующие условия: земельные участки имеют одинаковые функциональное использование и территориально-планировочные условия; внешние улучшения земельных участков в зоне равноценны; транспортная (временная) доступность цен­тра города со всех земельных участков внутри зоны существенно не раз­личается.

Оценочное зонирование осуществляется на основе кадастровых карт, утвержденных генеральных планов и планов детальной планировки населенных пунктов. Оценочные зоны могут подразделяться на подзоны и микрозоны. Оценочное зонирование осуществляется в следующем по­рядке: составляется кадастровая карта населенного пункта; на кадастро­вую карту наносятся функциональные зоны; функциональные зоны де­лятся на оценочные зоны по критерию зонального фактора (расположе­ние земельного участка по отношению к центру населенного пункта); оценочные зоны делятся по критерию внешних улучшений; оценочные зоны делятся по критерию доступности к остановкам городского и при­городного пассажирского транспорта и к центрам жилых микрорайонов; оценочные зоны делятся по критерию пересечения с территориями, имеющими особый правовой статус; оформление и экспертиза результа­тов оценочного зонирования.

При формировании оценочных зон на землях с целевым назначением «Жилая застройка» выделяются в отдельные оценочные подзоны земли: жилой усадебной застройки городского типа; жилой усадебной застрой­ки сельского типа; жилой малоэтажной (1-2 этажа) многоквартирной за­стройки; жилой среднеэтажной (3-5 этажей) многоквартирной застрой­ки; жилой многоэтажной (более 5 этажей) многоквартирной застройки; садовой и дачной застройки. Подзоны и микрозоны выделяются и на других землях.

Оценочное зонирование пересматривается в зависимости от результа­тов экспертного метода. В случаях получения различающихся более чем на 15 % кадастровых стоимостей типичных земельных участков, распо­ложенных в пределах одной оценочной зоны, выделяются дополнитель­ные оценочные подзоны.

Экспертный метод оценки основан на определении рыночной стоимо­сти единицы площади земельных участков. Процедура оценки рыночной стоимости включает: 1) сбор и анализ исходных данных о рынке недви­жимости; 2) анализ наилучшего и наиболее эффективного использования земель в оценочных зонах; 3) выбор типичных участков в оценочных зо­нах; 4) выбор и обоснование методов оценки;5) оценка рыночной стои­мости земельных участков;6) составление отчета об оценке рыночной стоимости земельных участков.

Определение наилучшего и наиболее эффективного использования земель осуществляется путем установления по каждой оценочной зоне (подзоне, микрозоне) варианта наилучшего и наиболее эффективного ис­пользования земли, который является юридически (законодательно) раз­решенным, физически возможным, финансово осуществимым и приво­дит к максимальной стоимости земли.

При определении варианта наилучшего и наиболее эффективного ис­пользования земли независимо от вида существующей застройки рас­сматриваются альтернативные варианты использования под застройку (жилую; промышленную; под административные (офисные) здания; под торговые или коммерческие здания) или под сельскохозяйственное и ле­сохозяйственное использование.

Для каждого варианта застройки рассчитывается стоимость земли, с применением экспертного метода. Самая высокая стоимость земли соот­ветствует варианту ее наилучшего и наиболее эффективного использова­ния. Рыночная стоимость типичных земельных участков определяется с использованием следующих методов: - затратного; - доходного; - ана­лиза сравнения продаж. Полученные показатели рыночной стоимости типичных земельных участков принимаются за кадастровую стоимость оценочной зоны (подзоны, микрозоны) и наносятся на кадастровую кар­ту населенного пункта.

Метод анализа сравнения продаж предполагает анализ и сравнение рыночных цен недавно проданных земельных участков, аналогичных оцениваемым. Цены на аналогичные участки корректируются с учетом параметров, по которым участок-аналог и оцениваемый участок отлича­ются друг от друга. При корректировке цен, поправки производятся от аналогичного участка к оцениваемому.

Затратный метод предполагает определение рыночной стоимости единицы площади типичных земельных участков через разность рыноч-

Л

ной стоимости 1м общей площади здания (помещения) и суммы прибы­ли предпринимателя и действительная стоимость 1м2 общей площади здания (помещения) на дату оценки.

Доходный метод (метод капитализации дохода) предполагает опреде­ление рыночной стоимости единицы площади типичных земельных участков через сопоставление доходов и расходов по специальным фор­мулам.

Средняя стоимость единицы площади земель в оценочной зоне опре­деляется путем введения в базовую стоимость земель населенных пунк­тов специальных поправочных коэффициентов на функциональное ис­пользование, местоположение земельных участков в оценочной зоне и локальный коэффициент ценности.

Определение кадастровой стоимости земельного участка произ­водится умножением средней стоимости оценочной зоны на площадь зе­

мельного участка и на индекс (I), который корректирует стоимость зе­мельного участка относительно средней стоимости земель оценочной зо­ны и зависит от плотности застройки (отношение площади зданий и со­оружений к площади земельного участка); особенностей санитарно­гигиенических условий, в которых находится земельный участок; инже­нерно-геологических условий отдельного земельного участка; особенно­стей земельных участков, расположенных в общественных центрах.

В сельских населенных пунктах и населенных пунктах с численно­стью до 5 тыс. жителей, которые не имеют централизованных инженер­ных коммуникаций, развитой социальной инфраструктуры, стоимостная оценка 1 м2 земельного участка определяется упрощенно с учетом коэф­фициентов качества отдельных частей этой территории по формуле

КС = БС х К к,

где КК — коэффициент качества отдельных частей территории, вы­числяемый по формуле

Кк = Кк1 х Кк2 х Ккз х Кк4 х Кк5 х Кк6 , а значения КК1, КК2, КК3К4, КК5, КК6 определяются по таблице 6.

Таблица 6.

Коэффициенты относительного качества территории сельских населенных пунктов


К

К

К

Кк5

К

К1

КЗ

К4

Кб

КК2



Да —1,08 Нет — 0,95

Да — 1,05 Нет — 1,0

Да — 1,15 Нет — 1,0

Да — 1,08 Нет — 1,0

Да — 0,8 Нет — 1,0

Да — 0,7 Нет — 1,0


КК1 — участки находятся в радиусе до 500 метров от центра населенного пункта;

КК2 — участки примыкают к асфальтированным дорогам и улицам;

КК3 — участки примыкают к границам газификации;

КК4 — участки примыкают к границам водоснабжения, канализации, центрального

отопления;

КК5 — участки находятся в санитарно-защитных зонах;

ККб— участки находятся на хуторах и в труднодоступных местностях.

Максимально могут быть двукратные различия в цене земли в сель­ских населенных пунктах. При переоценке земель кадастровая стоимость земельного участка не может изменяться более чем на 7 % относительно действующей (без учета фактора инфляции).

Только документально оформленные сведения обретают законность, надежность, возможность использования, поэтому в городах ведется зе­мельно-кадастровая документация.
1   ...   7   8   9   10   11   12   13   14   ...   28

Похожие:

Земельный кадастр iconВозникает вопрос о праве покупателя на земельный участок, связанный с продаваемой недвижимостью
Для правильной эксплуатации строения (технической и хозяйственной) необходим земельный участок не только в габаритах самого строения,...
Земельный кадастр iconПрограмма государственного экзамена очной формы обучения специальности...
Программа государственного экзамена специальности 120303 городской кадастр для студентов 5 курса дфо, 6 курса зиДО, 4 и 6 курсов...
Земельный кадастр iconК практическим занятиям по дисциплине «Кадастр и оценка объектов...
Методическая разработка предназначена для оказания помощи студентам специальностей 270115. 65 «Экспертиза и управление недвижимостью»,...
Земельный кадастр iconК практическим занятиям по дисциплине «Кадастр и оценка объектов...
Методическая разработка предназначена для оказания помощи студентам специальности 270115 «Экспертиза и управление недвижимостью»...
Земельный кадастр iconПохозяйственной книги о наличии у гражданина права на земельный участок

Земельный кадастр iconВыписка из похозяйственной книги о наличии у гражданина права на земельный участок1

Земельный кадастр iconТесты по дисциплине Инженерно-геодезические изыскания по специальности...
Тесты по дисциплине Инженерно-геодезические изыскания по специальности Градостроительный кадастр для обучающихся 4 курса
Земельный кадастр iconМдк 04. 02. Градостроительный кадастр
«по истечении 10 дней после дня их официального опубликования, если самими законами не установлен другой порядок»
Земельный кадастр iconТема X правовой режим отдельных категорий земель
Гражданин Ермолаев А. связи с реорганизацией совхоза полу­чил земельный участок в собственность для ведения крестьянского хозяйства....
Земельный кадастр icon«Оценка земли и недвижимого имущества»
«Геодезия», 070908 «Геоинформационные системы и технологии», 070904 «Землеустройство и кадастр». Раздел: «Нормативная денежная оценка...
Вы можете разместить ссылку на наш сайт:
Школьные материалы


При копировании материала укажите ссылку © 2014
контакты
vb2.userdocs.ru
Главная страница